王昱涵 绘

　　被执行的房屋自带超长租约，产权人无法使用，该判“买卖不破租赁”，还是租约无效归还房屋?日前，上海市第一中级人民法院对该案作出判决。

　　宝林公司是上海市某休闲购物中心的开发商，与诚天公司达成合作协议，将此处房地产长期租给诚天公司。后因宝林公司欠款未还而被申请强制执行，该休闲购物中心被抵押给多鑫公司。多鑫公司委托法院拍卖此处房地产，变卖须知中载明“此处房地产为带租约、整体按现状变卖……买卖人若对原房东与承租人的约定有异议，应通过协商、另诉等方式解决。”该房地产最后流拍。

　　不久，多鑫公司将债权转移给艾泉公司，艾泉公司在执行过程中通过以物抵债方式取得该房地产的所有权。艾泉公司查阅之前宝林公司与诚天公司的多项开发、补充、还款协议后，认为诚天公司与宝林公司之间达成一系列补充协议的目的，是为转移资产逃避执行，于是向上海市第一中级法院提起诉讼，要求两家公司立即返还某休闲购物中心的房屋及使用权。

　　艾泉公司认为，宝林公司法定代表人与诚天公司法定代表人为母子关系，存在相互持股、账目不清情况，两家公司恶意串通签署虚假的《包租协议》，制造21年租金已收取的假象，导致涉案房地产被带租拍卖、变卖，艾泉公司不能使用房屋或收取租金，严重损害艾泉公司利益。

　　宝林公司与诚天公司都表示，艾泉公司如果对带租约拍卖、以物抵债有异议，应当在执行程序终结前提出。现因前期执行阶段法院未否定租约合法有效，根据“买卖不破租赁”原则，租约应继续履行。

　　法院经审理认为，前案执行过程中，艾泉公司对涉案租约的效力、剩余租期的租金支付都提出过异议，但拍卖须知明确写明买受人对租约有异议需要另行诉讼解决。艾泉公司作为最终买受人，涉案房地产是否存在合法有效的租约、该租约的履行情况等都直接影响其取得涉案房地产后的权益。故艾泉公司作为利害关系人，有权提起诉讼。

　　法院查明，2010年签订的《包租协议》记录有2011年才形成的三期房地产权证号，明显不合常理。宝林公司与诚天公司就涉案房屋的交接、占有、支付租金等结算明细不符合正常租赁关系中费用支出的规则，涉案协议实际并未真正履行。因此，宝林公司与诚天公司恶意串通、虚签合同，意图长期占有使用房屋，租约应属无效。

　　最终，上海市第一中院判决涉案租约无效，宝林公司和诚天公司返还涉案房屋，驳回艾泉公司其他诉讼请求。上海市高级人民法院二审维持原判。

　　(文中公司均为化名)

　　法官说法

　　恶意串通是指，行为人与相对人互相勾结，为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通的民事法律行为在主观上要求双方有互相串通、为满足私利而损害他人合法权益的目的，客观上表现为实施了一定形式的行为来达到这一目的。

　　根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，恶意串通致协议自始无效后的法律后果包括：财产返还，双方因该协议取得的财产应相互返还，不能返还的折价补偿;过错赔偿，有过错方需赔偿对方因此所受损失，双方恶意串通的，各自承担相应责任;追缴财产，若损害国家、集体或第三人利益，法院可收缴双方所得财产归国家或返还受损方;责任升级，除民事责任外，还可能因扰乱市场秩序、虚构交易等行为承担行政罚款，构成犯罪的将被依法追究刑事责任。

　　据5月13日《上海法治报》