□石榴云/新疆法治报记者 张蕾 通讯员 王新彤

　　宅基地是农村集体经济组织成员享有的特殊性质土地，其买卖受到法律严格限制，关于宅基地卖给非本村人的案例屡见不鲜。

　　王某系福海县福海镇居民，肖某系该县某村村民。2021年3月，双方签订《农村房屋转让协议》，约定王某以20万元购买肖某位于某村的房屋后，王某向肖某支付10万元。后来，双方对购房价款等事宜产生分歧，王某将肖某诉至福海县人民法院，请求确认双方签订的《农村房屋转让协议》无效，要求肖某退还购房款10万元，并赔偿损失。

　　法院审理认为，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权具有强烈的人身依附性，只能由集体经济组织成员享有，与特定的身份关系相联系，根据房地一体原则，房屋买卖不仅涉及到房屋的处分，还涉及宅基地的处分。村民将其宅基地上的房屋出售给本经济组织以外的人员，该房屋买卖合同一般应认定无效。

　　据此，法院认定王某与肖某签订的《农村房屋转让协议》无效，判令肖某返还王某购房款10万元，其他诉求未予支持。

　　法官说法

　　宅基地使用权具有较强的身份属性和福利属性。根据相关法律规定，村民对宅基地只享有使用权，基于“房地一体”原则，将宅基地上的房屋出卖给本村以外的成员不受法律的认可与保护。即便是在同村村民之间流转宅基地使用权，也必须由村集体经济组织和政府部门依法批准。任何单位和个人都不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

　　《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。