生活中，很多借款人为筹措资金不惜与债权人签订“房屋买卖合同”，将房屋过户给债权人，双方约定待还清欠款后再将房屋过户回来。但将房屋过户至他人名下，借款人会面临一定的法律风险，有可能出现借款人有能力还清借款，却发现房屋无法顺利“赎回”的情形。近日，山西省晋城市城区人民法院就受理了这样一起案件。

　　2021年2月，晋城市的张某向王某借款40万元，双方约定了借款期限、利率等，同时签订了《存量房买卖合同》，张某将名下的一套房屋过户给王某，作为对上述欠款的担保。2022年底，张某备好50万元，多次联系王某表示要还款，并要求归还房屋，但遭到王某拒绝。无奈之下，张某将王某诉至法院。

　　法官立案审查时，发现案涉房屋登记的所有权人为案外人李某，房屋设立有抵押，抵押权人为某银行。对此，王某表示，自己向李某借款，并与其签订《存量房买卖合同》，约定将案涉房屋过户至李某名下，王某2年内还清欠款，房屋再重新过户给王某。

　　基于以上情况，根据张某申请，法院追加李某为被告。李某到庭后表示，王某将案涉房屋“出售”给他后，他便用此房屋向银行贷款75万元，并办理了抵押登记。

　　张某认为，王某擅自处置房屋的行为侵害了其合法权益，请求确认王某与李某的房屋买卖行为无效，要求李某和王某将案涉房屋过户至自己名下。

　　法院经审理认为，张某与王某存在借款合同关系，根据双方的约定，待张某结清借款后，王某应该无条件配合并将案涉房屋过户到张某或其指定人名下。由此可见，张某、王某双方的真实意思是用案涉房屋作为借款的担保，双方构成让与担保合同关系。而根据王某与李某之间的约定，他们两人之间也构成让与担保合同关系。

　　可王某将案涉房屋让与担保给李某的行为有无法律效力呢?法院认为，案涉房屋虽登记在王某名下，但王某仅是从张某处取得对案涉房屋的抵押权，并无处分权，王某未经张某同意，再次将房屋抵押给李某的行为，构成无权处分。同时，李某当庭表示，其知道案涉房屋并非王某的，是他人以担保借款的方式过户至王某名下的，故李某取得案涉房屋的抵押权并非善意，所以王某、李某之间的让与担保行为无效。

　　合同义务有先后履行顺序。张某请求将房屋过户至自己名下，其应先向王某归还借款。审理中张某向法院提交了提存申请，并将51万余元的欠款本息缴纳至法院账户，该金额覆盖了张某欠付王某的40万元本金以及部分利息，可以认定张某已向王某履行债务，王某应向张某返还房屋。

　　对于李某将案涉房屋抵押给某银行的行为，法院经审理认为，李某将案涉房屋再行抵押的行为系无权处分，如银行在取得抵押权的过程中是善意且无过错的，银行取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。故案涉房屋虽设立有抵押权，但仍可以办理过户，张某诉求将房屋过户至其名下与银行享有的抵押权不矛盾，银行的抵押权实现可通过另诉解决。

　　最终，法院支持了张某的诉讼请求，判决王某与李某之间的房屋买卖行为无效，王某、李某配合张某将案涉房屋过户至张某名下。

　　法官提醒

　　存量房买卖合同即买卖存量房的合同。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

　　让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型性担保。本案中，在让与担保法律关系下，受让人实质仅取得房屋的抵押权。

　　法官在此提醒借款人，一定要认识到将房屋过户至他人名下的法律风险，切莫图一时便利让自己陷入更大困境。同时也提醒出借方，合法合理地行使权利，否则将承担相应法律责任。

　　据6月28日中国法院网