□石榴云/新疆法治报记者 张秀 通讯员 施玟宇

　　经济适用房交易后还未来得及过户，卖房人突然死亡，房子还被抵押还债了，买房人该咋维权?近日，克拉玛依市乌尔禾区人民法院审理了这起案件。

　　几年前，家住克拉玛依市的小芳与小强签订一份《房屋买卖合同》，约定小芳购买小强名下的一套经济适用房。由于当时有政策规定限制经济适用房转让，双方遂约定待条件允许时再过户。

　　让小芳没想到的是，房子还未过户，小强因病突然死亡。接着，小芳又于今年5月收到法院的执行裁定：15日内迁出房屋。

　　小芳这才得知，小刚(案外人)与小强因借贷产生纠纷，案件经法院审理后，小刚与小强家属达成以经济适用房抵债的执行和解协议。

　　小芳向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院撤销该执行裁定，并确认房屋归其所有。

　　法院审查认为，案件的焦点是小芳与小强签订并已履行的《房屋买卖合同》是否合法有效。

　　原《克拉玛依市经济适用房上市交易管理暂行办法》(2020年已废止)规定，经济适用房5年内不得转让过户。小芳与小强签订的《房屋买卖合同》只违反地方房地产政策，并不违反法律、行政法规的强制性规定。

　　法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理不动产过户登记的，不影响合同效力。因此，小芳与小强签订并履行《房屋买卖合同》，虽未办理不动产过户登记，但不影响该合同的效力。

　　本案中，小芳已向小强支付全额购房款，且已实际居住使用，双方履行的《房屋买卖合同》合法有效。

　　最终，法院判决支持小芳的诉讼请求。

　　(文中当事人均为化名)

　　法条链接

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。