□石榴云/新疆法制报记者 龚彦晨 通讯员 王娟

　　买了学区房却不能落户，责任谁担?近期，乌鲁木齐市天山区人民法院调解一起房屋买卖纠纷案。

　　2022年，文某想让孩子初中时在某重点中学上学，便在某房产中介的介绍下与森某签订《房屋买卖合同》，森某将位于天山区某小区的房屋卖给文某，房屋转让款总计为89万元。文某按照购房合同约定将全部购房款支付完毕后，双方于2023年2月办理了房屋过户登记手续。

　　文某办理落户时发现，购买的房屋户口已被占用，与森某曾经承诺的“出卖的房屋上没有占用户口、没有占用学籍”的说法并不相符。

　　文某第一时间联系了森某，森某称房屋上的户主是10年前购买房屋的前房主，其无法联系到对方，让文某自己想办法。文某遂将森某诉至法院，要求其支付占用学区房户籍的违约金2.5万余元并支付相应利息。

　　庭审中，森某表示，自己虽然承诺过售卖的房屋没有占用户口、没有占用学籍，但该承诺仅限于其自身，其他人有没有占用与自己无关，且他人有无占用自己也无从知晓。

　　法院认为，文某作为买受人，其购买学区房的目的是落户入学，森某作为出售人，明知所售房屋是学区房，并在购房合同和补充协议中对户口迁出和违约责任进行了约定。出卖人在出售房屋时有审慎义务，森某已在案涉房屋居住12年，对其在庭审中自称不清楚房屋落有他人户口的说法，法院不予以采信。

　　森某在出售房屋时，应根据双方达成的房屋买卖合同履行查实涉案房屋名下的落户情况及学籍情况。本案中，出卖人未按约定履行义务，应当承担违约责任。

　　法庭释法析理后，森某认识到自己在买卖过户中的失误行为。在法官调解下，森某表示愿意向文某支付5000元违约金，文某对此表示接受。

　　法官提醒

　　学区房的价值普遍高于普通房屋，因此交易双方都需谨慎。买房人应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买房人使用。

　　如果因卖方违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿损失;另外，买房人也可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促卖方及时履行户口迁移义务。

　　卖方一定要谨慎查明房屋上是否存在户口登记，及时履行迁出的义务，如果明知学区房的指标使用对购买人造成重要影响的，切勿占用，否则可能因“明知”和“恶意”情节构成违约。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

　　第五百九十三条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。

李济良 绘