李济良 绘

　　□石榴云/新疆法治报记者 古雪丽

　　通讯员 陈绍尧

　　借名买房虽能解决购房资格等现实问题，却暗藏权属争议的法律风险。近日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院就审结一起姐弟间因借名买房引发的纠纷案。

　　王某和张某是重组家庭的姐弟。2010年，张某想买房子，恰逢姐姐王某所在单位集资建房，他便与王某达成口头约定：张某借王某的名义购买集资房，房子的首付款、按揭贷款、契税、公共维修基金等所有相关费用均由张某实际承担，待房屋具备过户条件后，王某配合将房屋过户至张某名下。

　　约定达成后，张某支付首付款。房屋交付后，张某进行了装修。居住期间，张某一直实际缴纳物业费、暖气费等各项费用，按时向银行偿还按揭贷款。

　　然而，当房屋满足过户条件后，张某多次要求王某配合办理过户手续，却遭拒。2025年4月，张某将王某诉至法院，要求其协助办理房屋所有权过户登记。

　　法院经审理认为，本案的核心争议焦点为如何认定涉案房屋的实际权利人。结合该案证据，法院从4个方面确认了张某的实际权利人身份：

　　出资凭证完整：张某提交了房屋首付款、契税、公共维修基金的支付凭证，且在按揭贷款偿还过程中，张某每月均有与按揭扣款金额相符的转账记录，足以证明涉案房屋由张某全额出资;

　　实际占有使用：张某持有房屋装修合同、入住记录，且能提供多年来物业费、暖气费等费用的缴纳凭证，证实其自房屋交付后一直实际居住、使用;

　　沟通记录佐证：缴纳房屋契税、公共维修基金时，王某曾发微信通知张某，该沟通记录能印证双方借名买房的口头约定;

　　合意事实清晰：虽双方未签订书面的借名买房协议，但结合二人的亲属关系，以及张某全程参与购房、全额出资、长期实际居住的事实，足以排除赠与、借款等其他法律关系，能够认定双方之间存在真实的借名买房合意。

　　法院审理认为，不动产登记虽具有权利推定效力，但并非绝对的确权依据。在有充分证据证明登记权利人与实际权利人不一致时，应尊重真实的交易意图和财产实际归属。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，人民法院应予支持。据此，今年3月，法院依法判决王某于判决生效后配合张某办理涉案房屋的所有权过户登记手续。

　　法官提醒

　　借名买房存在权属争议、过户受阻、房屋被查封抵押等多重法律风险，尤其是亲属、熟人之间，常因碍于情面未签订书面协议、未留存完整证据，导致发生纠纷时难以举证，合法权益无法得到有效保障。

　　公众应尽量避免借名买房的行为。若因特殊情况需要借名买房，务必做好风险防范：一是签订合法合规的书面借名买房协议，明确双方的权利义务，清晰约定出资方式、房屋实际权利归属、过户时间、违约责任等核心内容;二是妥善留存全部证据，包括购房款、税费、物业费等各项费用的支付凭证、转账记录、沟通记录等;三是在房屋具备过户条件时，及时要求登记权利人配合办理过户手续，尽早将房屋权属登记至实际权利人名下，从根本上规避法律风险。