随着房地产政策不断调整优化，不少开发商和中介机构推出了优惠政策。但记者注意到，最近一段时间，有些开发商和中介机构推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引购房者。针对这一情况，全国多地有关部门近期陆续发布了风险提示。“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事?

　　今年5月，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》规定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。

　　最近，河南省郑州市住房保障和房地产管理局和南宁市住房和城乡建设局先后专门针对“零首付”发布风险提示。9月以来，山东金融监管局也专门发布提示，明确指出，“零首付”购房策略看似诱人，往往隐藏着巨大的金融风险，侵害消费者的财产安全和合法权益。此后，四川银行业协会也以公约的形式，要求不得以“零首付零月供”等营销噱头误导消费者。

　　“零首付”“超低首付”是否真的存在?记者顺着网上的介绍，以购房者的名义走访郑州市的几个楼盘，发现确实有销售人员和中介机构许诺可以用低于15%的比例支付首付，甚至有销售人员提出首付只需2万元。

　　按照销售人员的介绍，首付2万的前提是，这套总价97万元的户型，要按照114万元来签订合同、开具发票。如此一来，银行贷款额度增加，相当于首付款大部分由银行“垫付”。销售人员还表示，这种做法已有许多成功案例，不用担心。

　　那么，“零首付”真的“零代价”吗?

　　北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波认为，“零首付”并不会真正减轻购房者负担，在房价不变的前提下，实际上最后付出的贷款利息要高出许多。

　　以上述房价计算，原价97万元按15%缴纳首付款后，剩余贷款部分是824500元，分30年偿还，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等额本息还款方式每月应还款3865.32元。如果按照房地产销售人员推荐的方式，将97万元房款全部作为贷款，则等额本息方式每月为4547元，每个月需要多还682元，提高幅度为17.6%;而如果按照等额本金的方式还款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高贷款额度后的总利息则为561731元，多出了84000多元。由于在合同及发票中标注的房屋价格高于真实价格，还会在购房过程中产生额外税费。

　　此外，目前开发商和中介机构宣传的“零首付”“超低首付”，看似是帮助购房者“提前上车”，但是实际操作下来，零首付”很容易增加购房者对自身购房能力的误判，极大增加了违约风险。

　　田先生看中一套广东省惠州市的住房，急于安家的他，听从销售建议“零首付”购房，实际只付了数千元的费用后，签订购房合同。由于每月的还款额超出田先生承受范围，没多久，他就出现房贷逾期。

　　银行在这一系列的过程中是否能审核出房屋的价格问题，从而避免此类现象?为田先生办理贷款的惠州大亚湾支行贷款业务负责人叶经理告诉记者，交易以合同价为准，银行没有审核标准，也未接到相关通知。“就像去菜市场买菜一样，谁去审核价格?”

　　实际上，根据我国商业银行法等法律规定，商业银行负有法定义务，审核借款人的贷款资质、担保条件及贷款用途等相关内容。同时，对于房屋价格的审核方式，业内也早已有较为成熟的机制。

　　北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，银行须审核抵押物的价值，房贷以房产为抵押物，银行应对房屋价值作出明确判断。

　　相关人士表示，“零首付”对于银行来说，风险同样不容小觑。少数银行因审核不严等为“零首付”购房者发放贷款，看似增加了业务量，却易使贷款流向不具备购房能力的人，也加剧了金融杠杆效应，增加了坏账风险。

　　据9月23日央视网