在二手房交易中，如果出卖人未告知买受人“原房主跳楼坠亡”事实，双方签订的房屋买卖合同效力如何认定?买受人要求出卖人双倍返还定金的诉求能否得到支持?在山东省济南市槐荫区人民法院近日审理的一起房屋买卖合同纠纷案中，法院认定双方签订案涉房屋买卖合同的行为具有重大误解，判决撤销合同、返还定金。

　　老张年过七旬，为购买一处房屋安享晚年，多处看房，历时几个月，最终看中小宋名下的一套房屋，双方几经洽谈，于2023年11月签订房屋买卖合同。合同约定：老张在合同签订当日向小宋支付定金3万元，若老张违约定金不退，若小宋违约须双倍返还定金;小宋承诺交易房产不存在任何权属纠纷，房屋内未发生过凶杀等非正常死亡事件。随后，老张依约向小宋支付3万元定金。

　　在合同签订的第二天，老张通过案涉房屋的邻居得知，该房屋原房主小宋的父亲老宋于8年前在这栋楼跳楼身亡。老张认为其购买房屋系养老所用，小宋没有主动告知老宋坠亡的事实，构成故意隐瞒事实的欺诈，于是将小宋诉至法院，请求判令撤销案涉房屋买卖合同，小宋向其双倍返还定金。小宋辩称，其父亲系不堪忍受病痛从楼道窗户跳楼，并非在房屋内发生的非正常死亡，所以他并没有告知义务，不存在欺诈。

　　法院经审理认为，本案中，案涉合同约定小宋承诺案涉“房屋内”未发生过非正常死亡事件。根据条款文意，“房屋内”应是指房屋的入户门以内可供房屋权利人实际使用的部分。老宋如果是自案涉房屋入户门以内跳楼坠亡，按照合同约定，小宋应当负有主动告知老张该事实的义务，但是根据当事人的举证以及法院调取的出警记录，均无法证明老宋系从案涉房屋内跳楼坠亡。

　　当事双方的争议焦点是老宋跳楼算不算非正常死亡以及小宋该不该主动告知。法院认为，结合本案具体案情，不应认定小宋存在欺诈行为，主要原因如下：第一，双方已将未发生过非正常死亡事件作为小宋承诺的合同条款，但该条款明确约定为“房屋内”并非“房屋外”;第二，老张在签订合同后，也未告知“房屋外”发生非正常死亡事件为影响其购房的重要事实;第三，老宋系无法忍受病痛折磨选择跳楼自杀，而非被他杀或因与他人存在怨恨纠葛而自杀，故案涉房屋并非传统意义上的“凶宅”。老宋跳楼坠亡事件距离合同签订时已超过8年，此种非严重性非正常死亡的消极性事件，应随着时间的流逝而逐渐淡化，不应永久性作为案涉房屋的负面标签，苛求小宋无论何时均有主动披露的义务。

　　按照法律规定，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使得行为的后果与自己的意思相悖并造成较大损失的行为。老张签订合同时，认为案涉房屋并未发生过此类事件，老张的此种认知，与真实情况发生了差异，应当属于错误的认知。本案中，老张作为老年人，其对生与死的理解更加敏感，在获知该事件后第一时间即表示不再购买该房屋，反映了签订涉案房屋买卖合同与其内心的真实意思相悖。因此，老张与小宋签订案涉房屋买卖合同的行为，应当认定为重大误解。

　　最终，法院依法判决撤销案涉合同，小宋向老张返还定金3万元，驳回老张的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均服判息诉，现该判决已生效。

　　法官说法

　　通常情况下，交易房屋若存在非正常死亡情况，势必会影响房屋价值及购房人的购买意愿。依据诚实信用原则及对传统风俗的尊重，出卖人负有将非正常死亡事件向买受人如实披露的义务。如果出卖人未如实披露，买受人可以主张出卖人以欺诈手段使其违背真实意思表示购买房屋，可以主张撤销合同并要求出卖人承担相应的赔偿责任。如出现本案中的情况，买受人则可以重大误解主张撤销合同。

　　据7月7日《法治日报》