□石榴云/新疆法治报记者 龚彦晨

　　“面对不愿支付物业费的业主，咱们作为物业服务企业，首先要自我审视，物业服务是否到位?对业主的合理需求是否落实到位?相应的解释工作是否做到位?”9月15日，在乌鲁木齐市益民大厦会议室，一堂物业服务法律知识讲座正在进行。

　　当天，乌鲁木齐市房地产业协会邀请乌市天山区人民法院法官王娟开展物业服务法律知识专题讲座，100余家乌市物业企业代表聆听讲座。

　　近年来，物业服务合同纠纷多发，业主与物业企业矛盾突出，由此引发的民事诉讼也不在少数。如何依法有效地处理物业企业与业主之间的矛盾?现场参与的物业企业代表对这堂普法课充满期待。

　　王娟所在的文化路小额诉讼法庭承担了天山区范围内大部分物业服务合同纠纷案件的审理和调解工作，对此类案件调解有较为丰富的经验。

　　“大家收取物业费的时候，一些业主以自己没有和物业公司签过物业服务合同为由，拒绝支付费用。那么，大家知道什么是物业服务合同吗?”讲座一开始，王娟向大家问道。

　　看着大家似懂非懂的表情，王娟说，民法典规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

　　“大家需要知道，物业服务合同主体是指物业服务合同权利的享有者和义务的承担者，包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。因此，个人是不能和物业服务企业签订物业服务合同的，大家在遇到有业主以此为由拒绝支付物业费时，就可以把相关的法律规定告诉业主。”王娟说。

　　随后，王娟又从合同的缔结到终止、类型与效力、权利与义务、责任与承担等方面，详细解读了物业服务中涉及的法律规定。

　　“刚才，我们已经了解了相关的法律规定和物业公司、业主等各方的责任和义务，下面就是大家最关注的，业主没有支付物业费的原因。”听到这里，所有人都打起了精神。

　　王娟说，业主没有支付物业费，主要有房地产质量因素、物业企业自身问题和业主自身原因三方面，具体包括未居住房屋，物业服务质量不合格，开发商遗留问题，对物业公司利用公用面积经营不满，以被盗、跑水、物品损坏等为由拒交等9类具体问题。

　　“大家在遇到业主不愿意支付物业费时，除了要审视自身外，对业主提出的合理意见和诉求，更要拿出解决问题的态度，切忌推诿扯皮。”王娟提醒道。

　　随后，王娟通过列举多个真实案例，以案释法，帮助大家加深对相关法律知识的理解。

　　“诉源治理工作是人民法院向前延伸审判职能、参与社会治理的重要途径，此次普法讲座旨在回应物业服务企业对法律的需求，对加强矛盾纠纷源头预防、前端化解也将发挥作用。”王娟说。