李济良 绘

　　□石榴云/新疆法治报记者 龚彦晨 通讯员 王娟

　　承租人已经搬离租赁的房屋，为何房东还收取租金和相关费用?近期，乌鲁木齐市天山区人民法院审理一起房屋租赁合同纠纷案。

　　2019年4月，张某与买某签订房屋租赁合同，约定张某将自有的天山区中山路某房屋出租给买某作办公室使用，年租金2.6万元，租赁期为2019年4月到2024年4月。双方还约定，承租人在租期未到而要求退租时，必须与房主协商一致;承租人应完好归还房屋、钥匙及有关物品。

　　合同签订后，张某按照合同约定将房屋交付买某。买某将房屋设为公司住所地地址，依法向乌鲁木齐市天山区市场监督管理局申请注册了新疆某信息科技有限公司，并将案涉房屋作为该公司的办公场所使用。

　　今年4月，买某搬离租赁的房屋，且未与张某交接。多次联系无果后，张某向买某发律师函，敦促其履行相应义务。5月，张某通过媒体发表声明，表示自6月起解除与买某之间的房屋租赁合同。6月，在物业人员见证下，张某收回房屋，并录制视频通过微信发送给买某。

　　8月，张某将买某起诉至法院，请求解除其与买某签订的房屋租赁合同，要求买某支付欠付的房屋租赁费、采暖费、物业费等1万余元，并支付违约金。

　　庭审中，买某辩称，自己搬离前已告知张某及其父亲，故双方签订的租赁合同已于今年4月解除，同时张某答应自行支付暖气费和物业费，所以不应由其负担。此外，双方签订的租赁合同里没有违约金条款的约定，所以不认可违约金条款的主张。

　　法院审理后认为，张某与买某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效。买某未按照合同约定及时交纳房租，张某有权根据合同约定行使合同解除权。因为双方均同意解除房屋租赁合同，故对于张某主张解除合同的请求法院予以支持。买某无法提供证据证明搬离案涉房屋前进行房屋交接，且认可收到律师函的事实，故案涉合同的解除时间为今年6月。

　　关于张某主张的房屋租赁费、采暖费和物业费，法院认为，买某辩称中提到的张某答应自行支付暖气费和物业费，其前提是买某进行房屋交接，但买某并未按约定进行交接，因此，法院支持张某的诉求。

　　虽然双方在合同中未约定违约金条款，但在合同履行期间，买某欠付租金的行为显属违约，双方签订的房屋租赁合同系买某违约而解除，给张某造成利益损失，张某要求买某承担解除合同的违约金于法有据，法院予以支持。

　　法官有话说

　　合同订立后对双方当事人都具有约束力。本案中，双方已在合同中约定，买某在租期未到而要求退租时，必须与张某协商一致并结清相关费用，故买某在租赁期内提前搬离房屋不再租赁时，应先与张某达成一致。买某擅自搬离房屋，其行为构成违约，且在收到律师函后，仍不与张某进行交接。买某的行为使张某的利益受到损失，故法院判决双方合同解除，买某支付相关费用，并赔偿违约金。

　　租赁一方如需提前解除房屋租赁合同，务必按照合同约定与另一方达成一致，切勿擅自退租或收回房屋，否则将承担违约责任，赔偿对方损失。

　　■延伸阅读

　　这些房屋租赁知识你知道吗?

　　房屋租赁期限最长多少年?

　　《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　哪些房屋不得出租?

　　《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的;法律、法规规定禁止出租的其他情形的，不得出租。

　　承租人可以擅自对出租房进行装修吗?租赁合同期满或解除时，装修损失如何承担?

　　《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定， 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人?

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：㈠已经合法占有租赁房屋的;㈡已经办理登记备案手续的;㈢合同成立在先的。

　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《中华人民共和国民法典》的有关规定处理。

　　哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同?

　　《中华人民共和国民法典》规定，承租人未按照约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同，并请求赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付租金的，出租人可解除合同。

　　出租人违约，承租人可要求出租人赔偿哪些损失?

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因出租人违约导致合同解除，承租人可要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。