李济良 绘

　　□石榴云/新疆法制报记者 龚彦晨 通讯员 杨丹

　　2021年，巴某想在乌鲁木齐市天山区三屯碑附近购买一套住宅，经某房屋咨询服务部(下称服务部)的推介，巴某看中了库某的房子。

　　当年8月，三方签订《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同书》(以下简称《房屋买卖合同》)，约定库某出售房屋给巴某，总价50.5万元。合同签订当日，巴某向库某支付定金2.5万元，之后支付首付款8万元，剩余40万元通过银行贷款支付。

　　合同约定，如库某违约不履行合同义务，须赔偿巴某购房定金等额的违约金，并退还已收定金;如巴某违约不履行合同，定金将作为违约金赔偿给库某。

　　此外，因服务部利用自身的房源信息、客户资源等促成这笔交易，巴某与库某应向服务部支付房屋中介佣金，其中库某支付1万元，巴某支付5050元，该佣金在合同签订当日一次性付清。

　　之后，因巴某未能成功办理银行贷款，交易失败，库某退还首付款8万元。巴某要求库某和服务部退回定金、中介费等，遭到拒绝。

　　2023年，巴某将库某和服务部起诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，请求法院判令解除前述《房屋买卖合同》，被告库某返还剩余的2.5万元房款并双倍返还定金，被告服务部返还中介费5050元。

　　庭审中，库某辩称，自三方签订案涉房屋买卖合同后，巴某一直不能履行其合同付款义务，其行为构成违约，自己有权根据合同约定解除合同并扣留定金，自己已经向巴某退还首付款8万元，巴某的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回巴某的诉讼请求。

　　服务部辩称，导致案涉房屋不能继续履行房屋买卖合同的原因是巴某未能成功办理贷款，其已促使被告与巴某达成交易并签订协议，履行完毕相应的居间义务，无违约责任。

　　法院审理后认为，原告巴某与被告库某、服务部于2021年签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同实际包含了两部分内容，即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于中介服务的约定。

　　民法典规定，当事人协商一致，可以解除合同。巴某与库某均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，法院予以支持。关于巴某与服务部之间的中介合同关系，根据该合同约定，服务部已促成巴某与库某签订房屋买卖合同，其合同义务已经完成，巴某应当按照合同约定支付相应报酬。

　　关于巴某主张的返还2.5万元房款并双倍返还定金的诉求，无事实和法律依据，法院不予支持。

　　最终，法院判决，解除巴某与被告库某签订的《房屋买卖合同》中涉及的房屋买卖合同关系，驳回巴某的其他诉讼请求。

　　法官有话说

　　中介人取得报酬必须具备两个要件：所介绍签订的合同必须成立;合同的成立与中介人的介绍有因果关系。所谓促成合同成立，是指合同合法、有效成立，若所促成的合同属无效或为可撤销的合同，不视为促成合同成立， 中介人不能请求支付报酬。

　　对于委托人个人原因导致无法继续履行合同的，中介人具有报酬请求权，其行使报酬请求权，不以促成的合同得到履行为前提。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。