李济良 绘

     “中介费太高了。”近日，北京市民李明(化名)通过中介购买了一套价格约400万元的二手房，中介费花了10万元。他当时还看了临近小区一套120平方米的房子，房主在房产中介挂出的价格是1200万元，算下来的中介费是30万元。

　　记者采访多位购房者发现，他们不但要面对大城市高昂的房价，还要面对高昂的中介费，买房压力巨大。这种现象也引起主管部门的关注。近日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称《意见》)，提出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等。

　　金额高且不合理 中介费用遭诟病

　　为了选择合适的住宅，李明没少和房产中介打交道，“跑了3个月，换了3家中介，看了快100套房子”。

　　据李明介绍，他选择的3家房产中介，都是北京房地产市场上规模比较大的机构，二手房买卖的中介费是房屋成交价的2%至3%。

　　在多番比较后，李明最终敲定了一套房，“中介费的价值应该体现在能顺利帮买房者完成过户的每个细节之中，但就我的买房经历来说，中介机构提供的服务和收取的中介费不成正比”。

　　中介人员称，中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。但在李明看来，他“看不见”这些服务，他能感受到的仅是中介人员提供咨询、带看房、帮着办理过户业务等服务。

　　而北京市民秦放(化名)甚至因高昂的中介费而打算放弃买房。他给记者算了一笔账，购买一套两居室，价格大概在500万元，除了房价，“中介费按房价的2%至3%之间收取，房价高，中介费水涨船高，十几万元相当于我一年的收入，太贵了。”

　　记者还发现，中介机构的中介费收取比例并不统一。有的中介公司针对房屋所在的不同地域、楼盘类型等情况，收取一定比例的中介费。中介费的收取对象也不固定。有的由买方负担，有的由买卖双方负担。

　　固定费率交易习惯 致中介费水涨船高

　　早在去年，市场就有传言，将取消房产中介，核心也是对“中介费”的诟病。不过，以自己的看房经历为例，秦放说，要买房，基本绕不开中介费，因为不通过中介机构，很难接触到合适的房源。

　　在海润天睿律师事务所合伙人包华看来，房地产交易涉及金额巨大且直接影响买卖双方生活，交易本身也极具专业性，需要专业人士协助双方达成交易并顺利履约。

　　对此，华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，在二手房交易过程中，由于买卖双方存在信息差，所以对中介服务有需求。因此，作为沟通二手房交易双方的“桥梁”，房产中介机构的存在有其合理性。

　　2014年6月，国家发展改革委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，指出房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。另外，下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。

　　杨勤法说，这意味着，随着房地产市场和房地产经纪市场的发展，我国房地产经纪业务逐渐实行市场调节价，具体收费标准由房地产经纪机构自行制定并按规定明码标价。由此带来的一个问题是，房产中介服务的这种交易习惯，以房屋价格为基准进行固定费率计费且固定费率的弹性较小，如此统一的计算方式会导致高价房产的中介费畸高，与房产中介机构所提供的服务成本和服务质量很可能不相匹配，欠缺合理性。

　　据杨勤法研究，在中介机构收取的费用方面，除中介费较高外，还存在一些乱收费现象。这主要是因为房屋交易过程很长，透明度不足，个别中介机构以“跑腿费”“担保费”“融资费”等为名向购房者多收取费用。

　　加强房产中介监管 合理确定服务收费

　　市场在规范中有序发展，存量时代下，过往的“自由”亟须得到合理约束。

　　《意见》提出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　杨勤法认为，由于房产中介业务是二手房进入市场流转的重要渠道，因此，《意见》提出的监管措施，对房地产经纪市场和房地产市场均有利好作用。

　　北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜认为，对于实行市场调节价的经纪服务收费，《意见》也从完善市场交易秩序角度，提出了若干举措(如“严禁操纵经纪服务收费”)，以使此类收费能如实反映市场真实情况。

　　孟丽娜介绍说，从中介服务工作与收费的对应关系而言，固然房屋价值越高，中介经纪服务的付出越多，但是二者并不是等比的关系。房屋价值越高，经纪服务收费中所对应的成本比例越低。因此，当中介费用的总额较高，对房价中较高部分对应的中介服务收费予以一定的限制，是一种见效快的调节手段。

　　杨勤法认为，此次《意见》所提出的服务费率与成交价格成反比的定价模式，相较于既有市场习惯而言更具合理性，并且能够较大幅度降低高价二手房的流转交易成本，鼓励二手房交易，盘活住宅存量。

　　同时，杨勤法建议，在《意见》提到的相关规定基础上，可以制定二手房中介费的指导价，同时加强对中介服务透明度监管。中介机构应该提供清晰明确的服务内容和收费标准，确保购房者了解他们所支付费用的具体用途，这包括明确说明中介人员在交易过程中所提供的具体服务和相关费用，防止乱收费现象的发生。

　　在杨勤法看来，还应加强对房产中介市场的监管。政府和行业协会应该加强对房地产中介行业的监管，确保中介机构遵守法律法规，提供合规和专业的服务。为了确保二手房中介市场的良性竞争，防止垄断和滥用市场支配地位行为的发生，必要时，反垄断监管部门也可以参与到监管中。此外，购房者自身也应该加强对房地产市场的信息了解，以提高对中介费和中介服务的认知，比如可以通过自主学习、参考专业意见和咨询独立机构等方式。

　　孟丽娜提醒说，买卖双方在签订中介合同、接受中介服务之前，不要相信口头的介绍、说明和保证，对中介费用和对应的服务项目，要让中介机构写下来、说明白、算清楚，自己心里有本账，这是避免事后后悔或感觉被欺骗的主要途径。

　　包华说，民法典明确规定，中介服务方的权益可以获得法律保护，这为中介服务市场的良性发展打下基础。在此基础上，政府可以积极引导中介机构提供更多元化的服务，并依据质价相符的原则，多元化定价，以满足社会公众需要。 据5月26日《法治日报》