□石榴云/新疆法制报记者 龚彦晨 通讯员 王娟

　　租的房屋因漏水影响使用，租客半年后退租，却被房东以违约为由告上法庭，到底是哪一方的问题?

　　2021年7月，熊某将其位于乌鲁木齐市天山区某小区的房屋出租给李某，双方约定租赁期限为“半年”，合同起止时间却写明“2021年8月15日起至2022年8月14日止”。

　　搬进房屋一段时间后，李某发现房屋厨房存在漏水的情况，他多次向熊某和楼上邻居反映，但一直未得到妥善解决。2022年1月，李某告知熊某，因厨房漏水，自己不再继续租赁，由他帮熊某继续寻找租客。熊某同意，李某却未找到合适的租客。

　　2022年7月，熊某向李某索要欠付的租金和违约金、滞纳金等款项，遭李某拒绝后向乌鲁木齐市天山区人民法院提起诉讼，要求李某支付欠付的房租和违约金、滞纳金等共计2.7万余元。

　　李某辩称，按照双方签订的《房屋租赁合同》第二条、第三条“租赁期限共半年”“每月租金为人民币2000元”的约定，他已交纳半年租赁期内1.2万元房租，熊某也出具了收条，因此并不存在所谓的 “欠付房租”，产生的违约金、滞纳金等费用也毫无依据。

　　法院审理后认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立受法律保护，对双方均有约束力。

　　《房屋租赁合同》中，案涉房屋的租赁期限载明“半年”，但租赁期的起止点载明时间为2021年8月15日起至2022年8月14日止。结合庭审中双方举证质证，“租期半年”是含糊其辞的表达方式，应当以载明的租赁起止点认定涉案房屋租期的时长，故法院对涉案房屋的租赁期限认定为一年。

　　根据双方“在房屋租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”的约定，被告李某虽提前告知原告熊某不再续租，但又承诺帮原告寻找租客，因此双方未依照约定签订终止合同书，故认定被告提前退租系违约行为。此外，法院认为，原告在庭审中明确表示已知被告因房屋漏水无法继续租赁要求搬离且已搬离案涉房屋，其也应当采取必要措施避免损失扩大，而非待房屋租赁合同期满后追诉搬离后的损失。综上，法院酌定被告向原告支付1个月的租金，考虑到厨房漏水的情况，该租金酌定为1500元，同时支付违约金100元。

　　法院判决，李某向熊某支付房租和违约金共1600元，驳回其他诉讼请求。

　　法官提示

　　签订合同时一些条款应明确约定，避免后期产生纠纷。

　　首先，签订合同时，应明确交易时限，不能以一个月、半年、一年等模糊的方式来约定。

　　其次，房屋租赁期间，如有影响正常租赁的事由，双方应友好协商，解除或修订房屋租赁合同，合同条款并非租赁合同纠纷裁判的唯一依据，法院会依据租赁纠纷的原因、合同条款、实际损失情况、公平原则等多种因素综合裁判。

　　协商解除合同首先需要及时与合同另一方进行沟通，通知解除合同的方式并不只能是书面通知，微信、电话、当面告知都可以。

　　关于违约责任条款的约定有两种方法：1.约定专门的违约条款，2.在质量责任、交付责任等约定的同时进行约定。违约责任的约定切勿只是“依法承担违约责任”“依法承担赔偿责任”等，如此约定必须承担举证责任，否则无法主张赔偿。因此违约责任条款应该明确违约责任实现程序、数额或计算方法，最简便的方法就是约定违约方支付违约金价格。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。