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解除房屋买卖合同那些事

分类:说法拉理   来源:新疆法制报   作者:程佳佳 通讯员 王桂萍 孙文霞   发布时间:2018-07-05

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  购置房屋本是件开心的事,然而买卖过程中产生的纠纷也着实不少。签订了房屋买卖合同后,因为各种原因想解除合同,有些人的诉求获得了法院支持,有些却被驳回,这其中的依据是什么?


  采光被遮挡 购房者不知情

  2014年10月,陈军、李薇夫妻俩购买了乌鲁木齐市米东区某小区一套商品房。新疆某投资公司委托某信邦公司代理销售某小区商品房,陈军夫妇向某信邦公司首付购房款156320元,又向某银行申请贷款362000元,期限为10年。

  两年后,房子竣工通过验收, 两人准备办理入住时,却发现房屋外架设的消防连廊遮挡了次卧、厨房及卫生间的部分采光。

  经过协商,承建方新疆某投资公司对消防连廊进行了改造,但陈军夫妇认为改造后并未解决房屋采光问题,拒绝入住。

  2017年5月,陈军夫妇将新疆某投资公司、某信邦公司及某银行诉至乌鲁木齐市米东区人民法院,诉求解除《商品房预售合同》,某投资公司和某信邦公司返还房款、维修基金、按揭款等共计287266.92元,支付该款项利息49984.44元,同时解除与某银行签订的《个人购房借款及担保合同》。

  经查明,《商品房预售合同》系陈军夫妇与某信邦公司签订,但某信邦公司在签订合同中的行为实为代理某投资公司的行为,该合同的权利义务应当由某投资公司承担。

  法院审理认为,原告与某投资公司订立合同的标的物为期房,合同标的物的具体状况在订立合同时存在一定的不确定性;且双方在签订合同时,原告已履行了付款义务,因此认定该公司在签订合同时故意隐瞒事实,构成欺诈的主张,法院不予采信。一审法院驳回陈军夫妇的诉讼请求。二人不服,提起上诉。

  近日,乌鲁木齐市中级人民法院支持了陈军夫妇的诉求。二审法院认为,陈军夫妇与某投资公司签订《商品房预售合同》的时间为2014年10月28日,涉案房屋于2016年10月才竣工验收,这表明二人在签订合同时, 并不能了解涉案房屋的全部情况,而根据双方所签订的合同内容来看,未对涉案房屋可能因消防连廊遮挡窗户的采光情况进行说明。某投资公司作为承建方,应当了解该小区的规划及设计内容,对消防连廊对涉案房屋存在遮挡采光的情况应当明知,且其在于2014年12月与案外人签订的购房合同中,对消防连廊的问题进行了说明。但该公司在与陈军签订合同时,并没有对此进行告知或说明,也没有引起二人对此事项的注意,影响了陈军夫妇在订立合同时对合同标的的认知。

  二审法院认为,某投资公司的行为违背了合同法规定的诚实信用原则,陈军夫妇要求撤销与该公司签订的《商品房预售合同》的上诉请求,予以支持。


  房屋已交付 购房者想反悔

  “首付款我付了,可是你们却住在里面,我要求解除房屋买卖合同。”

  “我们多次联系你协商房子的事,你不来,也不付尾款,合同怎么能说解除就解除呢?”

  争论的双方是市民张风和李小河夫妻俩,因双方无法达成共识,今年2月26日,张风一纸诉状将李小河夫妇诉至乌鲁木齐市米东区人民法院,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,李小河夫妇归还购房款10万元,并支付其已缴纳的月房贷9048元。

  去年,张风看中了李小河夫妇出售的米东区某小区房屋,双方商定价格35.5万元。同年9月25日,双方签订《房屋买卖合同》,张风支付了10万元首付款,李小河将公证书(含个人借款合同书)、抵押贷款的银行卡、钥匙交给张风。

  此前,李小河夫妇将该房屋以每月1100元进行出租,他们也把情况告知了张风。房屋出租至今年2月8日,期间,李小河将3个月的房租通过微信支付转给了张风。

  “租户搬走后,我们担心房屋东西丢失就住了进去,联系张风来协商购房事宜,他不来。”令李小河没想到的是,半个月后,张风将他们夫妻二人告上了法院。

  法院审理认为,原、被告所签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制规定,应属有效合同。“双方在签订合同当日, 原告将首付款支付给二被告,被告把公证书(含个人借款合同书)等交付原告,之后也将房租3300元通过转账给了原告。”主审法官说,以此看来,被告已完成房屋的交付,原告未能提供证据证实被告存在违约行为致使双方合同目的无法实现,其要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求不能成立。

  近日,法院驳回了张风的诉讼请求。


  ■法官提示

  按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。双方当事人在签订合同时,要将买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间,但切莫以为签订买卖合同后就一定可以取得房屋所有权,在约定的条件成就时应当督促出卖人尽快办理过户手续。在签署合同时还应将双方责任写清楚。除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

  (文中当事人均为化名)





责任编辑  艾轩

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