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租到“问题”房子 房租该咋付

分类:说法拉理   来源:新疆法制报   作者:王晨 通讯员 赵梨君   发布时间:2018-06-11

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  自从租了何某的房子,新疆某公司负责人易某的日子就很难过。

  2016年,易某租下何某的房屋打算开网吧。签协议、付保证金、装修,耗时大半年,网吧准备开业了,却因原房屋建筑不符合消防验收条件,导致网吧一直处于停业状态。

  易某还没来得及找何某交涉,却被何某“封”了门。没几个月,易某及其公司又被何某诉至乌鲁木齐市天山区人民法院,要求其支付未交的房租,并向何某赔偿相关损失。

  “你的房屋有问题,导致我的网吧无法营业,你还告我?”随后,易某以公司的名义对何某进行了反诉,要求其赔偿网吧无法营业造成的相关损失,并退还保证金。


  矛盾一:究竟该不该付房租?

  何某和新疆某公司签订的《网吧房屋租赁协议书》中约定,租赁期为5年,自2016年11月至2021年11月。第一年至第三年的年租金为30万元,第四年和第五年的租金为32万元。租房保证金为15万元。

  何某表示,自2016年8月将房屋交给新疆某公司后,只收到10万元保证金,他要求解除与新疆某公司之间的《房屋租赁协议书》,并要求该公司向其支付房租30万元。

  法院经审理认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,就可以解除合同,何某提出解除合同后,易某也在2017年7月的第一次庭审中明确表示同意解除合同,故双方的房屋租赁合同已于2017年7月解除。

  法院认为,虽然何某交房日期为2016年8月,但8月到11月为网吧的装修期,且双方约定的租赁期由2016年11月21日起,因此房租的起始日期即2016年11月21日。

  2017年5月9日,消防部门验收不合格要求网吧停业后,因为担心易某“跑路”,何某私自在网吧门口贴了封条,导致该公司无法继续租赁,因为公司的租赁期限截止到2017年5月9日。

  因此,易某和公司的实际租赁期为169天,应向何某支付租金13万余元。


  矛盾二:究竟谁的损失大?

  一审中,除索要房租外,何某还提出,因为易某及其公司一直没有按时支付房租,应向其支付3万元的违约金,并赔偿其利益损失费60万元。

  易某认为,他花费巨额装修费,却不能正常营业,都是因为何某原房屋的建筑存在问题导致,他反诉何某,要求其承担自己花费的54万元装修费,并退还10万元保证金。

  法院认为,按照合同规定,易某及公司一直未交纳租金,确实构成违约。除了补缴外,还应向何某支付3万元违约金。

  至于双方的损失,何某提出的60万元损失实际为该楼层原来的装修费用,但房屋之前的装修易某和公司并未使用,合同中对此项也并无约定,故法院对何某的此项诉讼请求不予支持。

  对于易某提出的54万元装修损失,法院认为,按照消防部门提供的意见书,网吧消防验收不合格,是因为何某之前在楼层东侧扩建的苯板彩钢房没有防火等级。也就是说,网吧无法正常营业,何某存在主要过错,应承担60%的责任,易某在签订合同时对租赁房屋没尽到审慎注意的义务,也存在一定过错,要承担40%的责任。

  因此,按照过错比例,何某应向易某及公司赔偿19万余元。

  此外,按照《中华人民共和国合同法》规定,合同解除后,何某应向易某及公司退还10万元保证金。

  结果:打官司被反诉 赔的要比诉的多

  综上所述,乌市天山区法院一审判决易某及公司向何某支付房屋租金及违约金共计16万余元,何某向易某及其公司支付赔偿金及保证金29万余元。

  何某对判决表示不服提起上诉,近日,乌鲁木齐市中级人民法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。目前,判决已生效。





责任编辑   艾轩

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