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一间商铺两份租赁合同 一房东两租户闹上法庭

分类:说法拉理   来源:新疆法制报   作者:程佳佳 通讯员 刘燕   发布时间:2018-02-13

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  案情

  2013年7月1日,刘军从张海处租得两间商铺,双方签订了为期八年的房屋租赁合同,年租金5万元,一年一付,每两年上浮15%。

  合同签订后,刘军将一间留作自用,另一间以年租金4万元的价格转租给了黄山,租赁期至2017年6月30日。

  2017年5月底,黄山的租期将满,刘军找黄山商量续租事宜,遭到拒绝。黄山还表示,租赁期满后他也不会搬走。原来,黄山与张海闲聊时,得知张海才是真正的房东。张海听说刘军转租价格远高于向他交纳的租金,便说:“刘军违约转租,用我的商铺挣差价,我要收回商铺,你不要向刘军租了,我直接租给你。”

  2017年6月1日,张海与黄山就该商铺签订了五年的租赁合同。

  当刘军向张海支付下年度租金时,张海拒收,并短信告知刘军合同已经作废。但刘军还是按照合同约定,向张海妻子卡中汇入租金。

  为督促张海和黄山继续履行合同,6月9日,刘军通过公证文书方式分别向他们送达了履行房屋租赁合同和履行合同义务通知书。多次协商未果后,6月22日,刘军以黄山为被告,刘军为第三人,起诉至乌鲁木齐市米东区人民法院,要求黄山立即交付商铺,并按照每日178元的费用,支付自6月21日起的占用房屋的租金损失,同时支付违约金2万元及公证费800元。


  拉理

  市民李娜认为,商铺是张海的,他愿意将商铺租给谁就租给谁,黄山已与张海签订了合同,且黄山与刘军的合同已到期,所以刘军无权要求赔偿。

  “黄山与张海签合同前,应该提前告知刘军,目前这种情况是由黄山造成的,他应赔偿。”市民陈峰说。


  说法

  法院审理认为,这两份租赁合同的签订双方均系完全民事行为能力人,双方就租赁商铺达成书面合意,合同未违反法律、行政法规或损害社会公共利益。从合同成立的要件考量,两份合同均为有效合同,对签订合同双方产生法律拘束力。

  张海称刘军在履行合同过程中违反了约定,其已通过电话及短信通知对方解除合同。经查明,合同约定内容为:刘军在不违反此合同条款、不造成张海经济损失的情况下,可转租或转让给其他人使用,但转让时必须通知张海到场。而在本案中,刘军与黄山签订租赁合同的行为,是转租而非转让,其转租行为未违反合同约定,亦未造成张海的经济损失,并非违约行为。

  依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,本案中刘军、黄山均与张海签订了租赁合同并均欲实际履行合同。张海明确以语言及行为作出不再与刘军继续履行前期租赁合同的意思表示,刘军与黄山签订的租赁合同期限已届满,现商铺由黄山实际占有,黄山也表示愿意与张海签订租赁合同。

  法院认为现得到实际履行的合同系黄山与张海签订的租赁合同,因此造成刘军与张海在2013年7月1日签订的合同实际无法履行,刘军可另案主张其权益。

  法院驳回了刘军要求黄山交付争议商铺并支付损失的诉求。因双方签订的租赁合同期限已满,黄山已与张海重新签订了租赁合同,黄山目前占有、使用争议商铺具备合法依据。

  此外,因黄山在合同期将届满时,未与刘军商定续租事宜,也未搬离,且与张海就同一商铺重新签订合同,导致刘军与张海签订的合同不能履行。2017年9月11日,法院判决被告黄山向原告刘军支付违约金5000元、公证费800元,驳回刘军的其他诉讼请求。

  一审判决后,原被告均不服,提起上诉。近日,乌鲁木齐市中级人民法院驳回上诉,维持原判。


  提示

  本案主要因为张海出租商铺给刘军时,约定的租金价格较市场价值低,在合同中又同意刘军转租。拟定合同时的失误,造成张海收取的租金低于市场价格。但合同一旦签订,就产生法律效力,非经法定方式,不可随意解除。张海认为其是房东,就可随意解除合同,这种认识是错误的。

  提醒广大市民,订立合同前要充分了解市场情况,避免作出错误判断。根据法律规定,一般情况下房屋租赁不得随意转租,转租应由房东同意,否则房东可以要求解除合同,但本案中,双方合同约定允许转租。是否允许转租,可由合同双方根据情况自行约定。 (文中当事人均为化名)






责任编辑   艾轩

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